Bursa’da kentsel dönüşüm bilmecesi – Yük. Müh. Mimar Üzeyir Güven

Yük. Müh. Mimar - Mimarlar Odası Bursa Şubesi Yönetim Kurulu Üyesi

Üzeyir Güven – Yük. Müh. Mimar
Mimarlar Odası Bursa Şube Yönetim Kurulu Üyesi

Bursa Büyükşehir Belediye Meclisi’nin 29.05.2015 gün 1122 sayılı kararı ile onaylanan Bursa İli genelinde 17 ilçenin onaylı ve yürürlükteki 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planlarına “Riskli Bina tespit edilerek Kentsel Dönüşüm yapılması halinde 0.50’ye kadar emsal artışı yapılabilir.” plan notu ilavesi ile birlikte Bursa’da kentsel dönüşüm furyası başlamış oldu. Ancak; kentsel dönüşüm ‘çöküntü alanları ve/veya mühendislik- mimarlık hizmetleri almamış kaçak yapılaşma ile ekonomik ömrünü tamamlamış yapı ve alanlar’ olarak tabir edilen alanlarda olması gerekirken; kent rantının yüksek olduğu alanlarda, özellikle Nilüfer ilçesinde yoğunlaştı.

Emsal ve emsal artışı teknik bir terimdir. Bu yüzden öncelikle bu kavramı açıklayalım; 0,50 emsal artışı inşaat yapılacak olan arsa alanının yarısı kadar ilave kapalı inşaat alanı yapımı demektir. Ancak artan inşaat alanının her 100 m2’lik kısmı ilave bir daireyi ve nüfus istatistikleri ne göre de 3,51 kişilik nüfus artışı demektir. Nüfus artışı şehir ve bölge planlamasında; şehir plancıları “sosyal donatı alanı” olarak ifade edilen (yeşil alan, çocuk parkı, okul, sağlık kuruluşu vb.) alanları artırmadan; İmar yönetmeliği açıklarından ve mimari hilelerle müteahhitlerin hak sahiplerinden bedel talep etmeden daha büyük konutlar vermesi ile inşaat alanını iki katına çıkartılmasına izin veren uygulamalar yapılmaya başlandı. Neredeyse bir şantiye alanına dönen Ataevler örneğine bakalım; bölge 1986 yıllarında 775 sayılı gecekondu önleme yasası esas alınarak Bursa Büyükşehir Belediyesi’nin önderliğinde dar gelirli vatandaşlara arsa tahsisi yöntemiyle kooperatifler aracılığı ile kurulmuş bir bölge idi. Bölgede beş kat yapı yapma izni varken; bazı kooperatifler üye sayısına göre daire yaptığı için pek çok site haklarının sadece 4 katını kullanmıştı. Mevcutta 400 konutluk bir sitenin aslında aynı parselde 500 konut yapma hakkı vardı. Ancak 0,50 emsal artışı ile birlikte 400 konutlu bu site yıkılarak yerine 1000 konutluk site yapılmaya başlandı. Artan 600 konutun bölgeye getireceği nüfus artışına karşılık yolların bu yükü kaldırıp kaldıramayacağı, okul, sağlık ocağının kapasite ve teknik imkanlarının, su kanalizasyon, elektrik vb. altyapı sistemlerinin yeterli olup olamadığı, çocuklar için gerekli oyun alanları vb. kriterlerin hiçbiri gözetilmeden sadece inşaat alanı artışına imkan sağlanmış oldu.

Bursa’da emsal artışı ile uygulanan bu kentsel dönüşüm örneği; İstanbul, Ankara’da yapılan ve televizyonlarda sıklıkla izlediğimiz zorla evlerinden atılan insanlar görüntülerini tabi ki oluşturmadı. Buna karşın hiçbir kriter gözetilmeksizin inşaat alanında artışa izin verilmesi özellikle Nilüfer bölgesinde müteahhitlerin hak sahiplerinin tamamına üstüne bir bedel istenmeksizin, hatta evlerin konumuna göre üstüne para da vererek, dairelerine karşılık yeni daireler verilmesine imkan sağlıyordu. Bölgedeki ev sahipleri hem dairelerinin yenileneceğini hem de yeni dairelerinin değerinin de kat kat artacağını düşünerek müteahhitler ile kendi rızaları ile anlaşmalar yaptılar. Bursa’daki bu kentsel dönüşüm örneği kent rantında hak sahiplerine de pay verilerek karşılıklı anlaşma mekanizması işletilen belki de ilk örnektir. Hak sahiplerinin daireleri bedelsiz olarak yenilenirken bunun bedelini ‘kent’ ödüyordu.

Bursa Büyükşehir Belediyesi meclis kararları ile 0.50 ek emsal alanı artışı alarak uygulanan Kentsel Dönüşüm örneklerinde; mevcut İmar planı bütünlüğünün bozulması, Üst Ölçekli Planlarla uyumsuzluğun olması, kent içinde birbirinden kopuk parçalar oluşturması, kentsel rantın (Kentsel Dönüşüm sonrası oluşan rantın, sermaye tarafından değil, kentte yaşayanlar tarafından paylaşılması yerine) ve kentsel kimliğin gözetilmemesi, kentsel dönüşümün sadece ‘mekansal’ dönüşüm olarak algılanması, kentin çöküntü bölgeleri diye adlandırılan ihtiyaç alanlarında değil, rantı yüksek olduğu alanlarda dönüşümü yapılıyor olması; nüfus ve yapı yoğunluğunun artması, sosyal donatı alanları için gerekli yerlerin ayrılmaması, ulaşım akslarının aynı ölçülerde kalması, altyapı sisteminin değiştirilmemesi gibi nedenler ile bu uygulamaya karşı çıkmıştık.

Bursa Büyükşehir Belediye Meclisi’nin 1/5000 Nazım İmar Planındaki emsal artışı kararı TMMOB Mimarlar Odası ve TMMOB Şehir Plancıları Odası Bursa Şube yönetimleri tarafından yürütmenin durdurulması ve iptali için yargıya taşındı. Yargı kararı ise: “Bursa il genelinde 17 ilçeye yönelik her ilçenin/yörenin kendine özgü, nüfus ve coğrafi yapısı, yapıların alanla ilişkileri, birey başına düşen sosyal donatı alanı emsal artışı saptamaları gibi hususlarda herhangi bir araştırma inceleme yapılmadan 1/5000 ölçekli planlarda Riskli Bina tespit edilerek Kentsel Dönüşüm yapılması halinde 0.50 ye kadar yoğunluk artışı yapabileceğini öngören dava konusu plan notu değişikliğinde hukuka uyarlılık bulunmadığı sonucuna varılmıştır, diğer yandan dava konusu plan notu değişikliğine dayanılarak emsal artırılmak suretiyle inşai faaliyetlerin başlatılması halinde telafisi güç zararların oluşabileceği sonucuna varılmıştır.” şeklindeki hükmü ile hukuka aykırılığı açıkça ortaya konulan dava konusu işlemin uygulanması halinde, telafisi güç zararlar doğabileceği öngörülerek Bursa 3. İdare Mahkemesi tarafından 16.11.2015 gün itibariyle ‘yürütmenin durdurulmasına’ ardından da ’iptaline’ karar verilmiştir. Mahkeme kararına rağmen 1/1000 planları yapılmaya devam edildi.

TMMOB Mimarlar Odası ve TMMOB Şehir Plancıları Odası bu sefer de kentsel dönüşüm projelerine karşı İdare Mahkemeleri’ne yaklaşık 300 üzerinde dava açtı. Davalarda yürütmeyi durdurma kararları çıkmasına rağmen inşaatlar durdurulmadı. Hatta dava açan odalar “İnsanlar depreme dayanıksız evlerde oturuyor, bir deprem olsa bunun vebalini nasıl ödeyeceksiniz?” diyerek hedef gösterildi. Kamuoyuna “istemezükçü odalar” olarak tanıtıldı.Yasaları hiçe sayarak yapılan plan değişikliğinden etkilenen mal sahipleri, müteahhitlerin de kışkırtmasıyla TMMOB Mimarlar Odası Bursa Şubesi’ni basarak tehditler savurmuştu. Kentsel dönüşüm emsal artışına karşı Nilüfer Belediyesi’nin de 55 adet dava açması ve bir yerel idarenin de davanın tarafı olması ile birlikte davalarda yürütmeyi durdurma kararları arttı ve inşaatlar durdurulmaya başlandı. 2017 eylülünde Bursa’da kentsel dönüşüm tam bir kaosa dönüşmüştü. Sonuç olarak da dönemin Bursa Büyükşehir Belediye Başkanı Recep Altepe görevden alındı. Yerine gelen Bursa Büyükşehir Belediye Başkanı Alinur Aktaş ise; sosyal donatı alanları hesaplanmadan ve ayrılmadan parsel bazında emsal artışına izin verilmeyeceğini, kentsel dönüşümün ada bazında, yani büyük ölçekli olarak ve sosyal donatı alanları hesaplanarak yapılacağı ve ilgili tüm tarafların ortak çözümü ile devam edeceğini açıkladı.

Kuyudaki taş ve kırk akıllı

Geçen sürede pek çok bina yıkılmış inşaatlar başlamış, bazı inşaatlarda temeller atılmış, bazısında ise kaba inşaatlar ilerlemişti. Mevcutta yıkılmış olan bu alanlarda nasıl bir çözüm bulunacağı ise aylarca meclis toplantılarının en önemli gündemini oluşturdu. İnşaatların çoğu durdu ve bekleyiş başladı. Öncelikle inşaat alanındaki artışta, artan nüfus için 17,25 m2 donatı alanı ayrılması kararı çıktı. Donatı alanının gerçekleşmesi için metrekare başına 1000 TL bedel ödenmesi, bunun için bir fon oluşturulması ve fonda toplanan paranın, toplandığı ilçe sınırları içerisinde ve sadece donatı alanı satın alınması için kullanılacağı karara bağlandı. 26 Eylül tarihinde yapılan Büyükşehir Belediye Meclis toplantısında ise; metrekare başına ödenecek bedel 700 TL’ye düşürüldü ve fon kaldırılarak Nilüfer Başköy’de mülkiyeti Bursa Büyükşehir Belediyesi’ne ait arazinin, 134 dönümlük alanın kentsel dönüşüm donatı alanı olarak değerlendirilmesi karara bağlandı. Aslında 134 dönümlük bu alan ihtiyaç duyulan ek donatı alanını karşılamıyor. Bu alana ek olarak daha önce katı atık depolama ve yakma tesisi yapılması planlanan ancak Bursa kamuoyunun tepkileri ile vazgeçildiği açıklanan arazinin (Kayapa Katı Atık Yakma Tesisi) de kentsel dönüşüm sosyal donatı alanı olarak bırakılması konuşuluyor. Ödenmesi talep edilen bu metrekare başına ek ücretler ne zamana kadar ödenecek? Toplamda ne kadar para toplanacak? Ve Kentsel dönüşüm donatı alanı ilan edilecek olan Başköy’deki arazinin rayiç bedeli, toplanacak olan paradan fazla mıdır az mıdır? Bunlar ise sürecin bilinmeyenleri.

Şimdi önümüzde önemli bir soru var; artan metrekare başına talep edilen bu bedel kimin tarafından ödenecek. Müteahhit mi? Mal sahipleri mi? Ayrıca sadece haziran ile temmuz ayları arasında inşaat maliyetleri %20 artmış durumda, müteahhitler artan inşaat maliyetlerini gerekçe göstererek bu bedeli ödemek istemiyor. Mal sahipleri ise üzerine bir bedel ödemeden ev sahibi olacakları sözü ile daireleri müteahhite verdiler. Doğal olarak onlar da bu bedeli ödemek istemiyor. Müteahhit ve mal sahipleri arasındaki pazarlık ise sürüyor.

Pazarlığın sonucu ne olursa olsun bu bedeli kentin ve bu kentte yaşayan bizlerin ödeyeceği kesin. Artan metrekare başına bir bedel belirlenerek bu bedel ile belediyenin donatı alanı alması kentteki donatı alanında meydana gelen azalmayı belki toplamda etkilemeyebilir. Ancak bu çözüm de kentsel dönüşüm furyasının şantiye alanına çevirdiği, özellikle Nilüfer ilçesinde Ataevler, İhsaniye, Beşevler semtlerindeki ve diğer ilçelerdeki sorunu çözemiyor. Yapımına başlanan bu binalar tamamlandığında bu semtlerde nüfus iki katına çıkmış olacak. Bölgenin alt yapısı ise olduğu gibi duruyor. Belki altyapı yenilenebilir. Ancak artan nüfus artışı için gerekli olacak ek okul, sağlık ocağı vb. alanı ya da yeşil alan olarak ayrılabilecek alan bu bölgelerde kalmamış durumda olacak ve bölgede yaşayanların yaşam kalitesi düşecektir. Artan nüfus ile birlikte trafik yoğunluğunu kaldıramayacak olan yollar, hastaların gidebileceği yeterli sağlık ocağı, çocukların gidebileceği okul, insanların nefes almasını sağlayabilecek yeşil alan bulunmayan sağlam yapıda ikamet etmesine karşın, yaşam kalitesi düşmüş bölgeler olacaktır. Dört kattan sekiz kata çıkartılarak silueti tamamen bozulmuş semtler. İşte kentsel dönüşüm sürecinin Bursa kentine büyük bedeli; alınan yanlış bir kararın uygulamasının ve yanlışta uzun süre ısrar etmenin nasıl geri döndürülemez bedeller ödettiğinin en büyük delilidir.Ve kuyuya atılan taşı içinde yaşadığımız kente ve kentte yaşayanlara bedel ödetmeden kırk akıllının çıkaramayışının hikayesidir.

Bursa Muhalif Gazetesinde yayınlanmıştır